다주택 양도세, 언제부터 풀리나요?

매물을 내놓아야 할지 고민이시죠

다주택을 보유하고 계신 분들이라면 올 상반기 내내 “지금 팔아야 하나, 좀 더 버텨야 하나” 고민이 많으셨을 거예요. 조정대상지역 다주택 양도세 중과가 몇 년째 이어지면서 매도 타이밍을 잡기가 쉽지 않았는데, 이번 2026년 세제개편안에서 중과 완화 이야기가 다시 나오면서 “이번엔 진짜 풀리는 건가” 반신반의하는 분들도 많으실 겁니다.

특히 작년 상반기에 이미 집을 내놓았거나 계약을 진행 중이셨던 분이라면, 이번에 나온 소급 적용 이야기가 내 거래에도 해당되는지가 가장 궁금하실 텐데요. 시행일 하나 차이로 세금이 수천만 원씩 갈릴 수 있는 문제라 더 예민해지는 부분이기도 합니다. 부동산 커뮤니티에서도 “언제 팔아야 손해를 안 보나”라는 질문이 계속 반복되고 있는데, 정작 정확한 시행일과 소급 범위를 한 번에 정리해 둔 자료는 드물다 보니 혼란이 더 커지는 상황입니다.

중과 완화, 2027~2028년 한시 적용

2026년 세제개편안은 다주택자의 조정대상지역 주택 양도세 중과를 2027년과 2028년 두 해에 걸쳐 한시적으로 완화하는 내용을 담고 있습니다. 특히 눈여겨볼 부분은 소급 적용 범위인데, 올해 5월 10일 이후 이뤄진 양도분도 이번 완화 대상에 포함될 예정입니다. 즉 개편안이 국회를 통과하면 이미 올해 상반기 후반에 거래를 마친 다주택자들도 완화된 세율을 적용받을 여지가 생기는 셈입니다.

지방 주택에 대한 세제 지원도 별도로 마련되어 2027년 1월 1일부터 시행될 예정입니다. 수도권 집중을 완화하고 지방 주택 수요를 뒷받침하려는 취지로 풀이됩니다. 지방에 저가주택 한 채를 추가로 보유한 경우 주택 수 산정에서 제외해 주는 특례가 이어지는 흐름과 맞물려, 수도권 1주택과 지방 주택을 함께 보유한 분들의 셈법도 함께 달라질 가능성이 있습니다.

왜 하필 지금 중과를 완화하려는 걸까요

양도세 중과는 애초에 다주택자의 시세차익을 억제하고 매물이 시장에 묶이지 않도록 유도하려는 취지로 도입됐습니다. 그런데 중과가 오래 이어지면서 오히려 다주택자들이 세금 부담 때문에 매도를 미루고 매물을 계속 쥐고 있는 부작용이 함께 지적돼 왔습니다. 이번 개편안은 이런 매물 잠김 현상을 일정 기간 풀어주면서, 동시에 종합부동산세 쪽에서는 비거주·다주택 보유에 대한 과세를 강화하는 식으로 균형을 맞추는 모습입니다. 즉 “팔 때는 부담을 덜어주고, 계속 보유할 때는 부담을 늘리는” 방향으로 다주택자의 선택을 유도하려는 큰 그림으로 이해하시면 좋습니다.

다만 이 완화는 영구적인 제도 변경이 아니라 2027~2028년으로 한정된 한시 조치라는 점이 중요합니다. 2029년 이후에는 다시 중과 체계로 돌아갈 가능성이 있는 만큼, 이번 완화 기간을 매도 타이밍으로 활용할지 여부를 지금부터 계획해 두시는 편이 좋습니다.

이런 분들이라면 특히 챙겨보세요

조정대상지역에 두 채 이상의 주택을 보유하고 매도를 저울질해 오신 분이라면, 이번 한시 완화 구간이 세부담을 크게 줄일 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 특히 올해 5월 10일 이후에 이미 계약을 진행했거나 잔금을 치른 분이라면, 소급 적용 대상에 해당하는지 여부를 가장 먼저 확인해 보셔야 합니다. 반대로 10년 이상 한 집에서 실거주해 오신 1주택자라면, 장기거주 소득공제 확대가 곧바로 체감되는 혜택이 될 수 있어 매도 시점을 서두르기보다 공제 조건을 꼼꼼히 따져보시는 게 좋습니다. 은퇴를 앞두고 비수도권 이주를 고민 중인 65세 이상이라면 양도세 감면 요건까지 함께 확인해 두면 이사와 매도 계획을 한 번에 세우는 데 도움이 됩니다.

장기보유특별공제도 함께 바뀝니다

양도세 중과 완화와 별개로, 장기보유특별공제 자체의 구조도 개편됩니다. 지금까지는 보유기간만 채우면 공제를 받을 수 있었지만, 앞으로 주택은 “거주기간” 중심의 장기거주 소득공제로 전환되고, 토지·건물 등 주택 외 부동산은 기존처럼 장기보유 소득공제를 적용받는 방식으로 이원화됩니다. 10년 이상 실제로 거주한 1주택자 가운데 양도가액이 30억 원 이하인 경우에는 기본공제가 연 2,500만 원으로 확대되어, 오래 거주한 실수요자에게는 오히려 유리한 방향입니다.

다만 시행 속도에는 유의할 점이 있습니다. 이 개편은 1년 시행유예를 거쳐 2028년 중간 단계를 지나 2029년 1월 1일부터 본격 시행됩니다. 2028년도 양도분부터는 보유기간에 따른 공제가 현재보다 축소되고, 2029년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간에 따른 공제가 완전히 사라집니다. 장기거주 소득공제에도 한도가 새로 생기는데, 인별·물건별로 2028년 양도분은 20억 원, 2029년 양도분은 10억 원까지로 제한됩니다.

지금 매도를 고민 중이라면

지금 매도를 저울질하고 계신다면, 단순히 “중과가 풀리니 지금 팔자”라고 결정하기보다 보유기간에 따른 공제가 해마다 조금씩 줄어드는 흐름까지 함께 봐야 합니다. 특히 오래 보유하고 실거주까지 채운 물건이라면, 중과 완화와 장기거주 소득공제 확대라는 두 변화가 겹치면서 유불리가 사례마다 크게 달라질 수 있습니다. 반대로 보유기간은 길지만 실거주 요건을 채우지 못한 물건이라면, 오히려 2029년으로 갈수록 공제 혜택이 줄어드는 흐름을 감안해 매도 시점을 앞당기는 편이 유리한 경우도 있습니다. 결국 하나의 정답이 있다기보다, 보유 기간과 거주 기간, 매도 예정 시점을 함께 놓고 표로 비교해 보는 과정이 꼭 필요합니다. 여기에 조정대상지역 여부, 주택 수, 지방 특례 적용 가능성까지 겹치면 변수가 더 많아지는 만큼, 개인 상황에 맞춘 시뮬레이션 없이 섣불리 결정하기보다는 몇 가지 시나리오를 미리 비교해 두시는 편을 권해드립니다. 특히 매도와 보유를 동시에 고려 중인 다주택자라면 더더욱 그렇습니다.

자주 묻는 질문

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